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Grunderwerbsteuer: Übernommenes persönliches Wohnungsrecht erhöht die Bemessungsgrundlage

Bei einem Grundstückskauf bemisst sich die Grunderwerbsteuer, die - je nach Bundesland - bei 3,5 bis 6,5 % liegt, nach dem Wert der Gegenleistung. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Zu diesen sonstigen Leistungen gehören alle übernommenen Verpflichtungen des Käufers, die zwar nicht unmittelbar zum Kaufpreis zählen, gleichwohl aber Entgelt für den Grundstückserwerb sind.

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden, dass zur Gegenleistung auch ein persönliches Wohnungsrecht gehört, das auf einem Grundstück lastet und vom Käufer übernommen wird. Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Käufer ein Immobilienpaket erworben, das durch ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht des Bruders der Verkäuferin belastet war. Der Käufer zahlte für die Immobilie einen Kaufpreis von 133.000 EUR und übernahm das Recht. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den reinen Kaufpreis, sondern bezog auch das Wohnungsrecht in die Bemessungsgrundlage ein (mit einem kapitalisierten Wert von 146.328 EUR).

Der BFH segnete den Steuerzugriff ab und zählte die Übernahme des Wohnungsrechts ebenfalls zur Gegenleistung des Grundstücksdeals. Zwar war das Wohnungsrecht zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs noch nicht im Grundbuch eingetragen gewesen. Es hatte aber eine schuldrechtliche Verpflichtung bestanden, was genügte, um es zur Gegenleistung zu zählen.

Hinweis: Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt zwar auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten von der Besteuerung aus, um eine solche handelte es sich bei einem persönlichen Wohnungsrecht jedoch nicht. Denn als dauernde Lasten sind nur Lasten anzusehen, mit deren Wegfall der jeweilige Grundstückseigentümer in absehbarer Zeit nicht rechnen kann und die im rechtsgeschäftlichen Verkehr als eine dauernde wertmindernde Eigenschaft des Grundstücks selbst empfunden werden (z.B. Grunddienstbarkeiten).

Nicht hierunter fällt nach Auffassung des BFH ein Nießbrauch, der nicht übertragbar, unvererblich und nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestellt ist. Ein solcher fällt mit dem Tod des Begünstigten weg und lastet nicht dauerhaft auf dem Grundstück. Gleiches gilt nach Gerichtsmeinung für ein an eine Person gebundenes Wohnungsrecht, das ebenfalls mit dem Tod des Begünstigten wegfällt.

(aus: Ausgabe 05/2026)